房地產證券行業尚未全面量化企業所產生的各類全球碳排放，如果上市公司未有打算測量及披露現代化計劃的排放量，他們的估值可能受到影響。
企業缺乏準確的測量及可能出現價格錯配的原因之一，在於他們未有充分理解World Business Council for Sustainable Development溫室氣體協定下的定義。
當市場意識提升，或監管機構推出更嚴謹的指引時，相比起淺白易懂的業務營運碳排放，企業的隱含碳排放（即營運資產以外的所有排放）可能更令投資者感到意外。
為全面了解市場風險及機遇，投資者在分析企業經營資產的方式之餘，也需要觀察他們如何識別、測量、應對、減少、調整及支持減碳和可再生能源目標。
我們已經制定碳評估方法，並將全面的碳排放評估融入投資流程，以更準確地判斷企業的價值和減低任何碳風險及相關 成本。透過有關措施，基金可以參考環境、社會及管治方面的結構性利好因素，繼而作出適當的部署。
我們採用內部制定的方法，更有效地測量行業的排放情況。於未來的一系列文章中，我們將會探討從該項方法得出的投資觀點及分析結果。
行業情況
根據世界綠色建築委員會（World Green Building Council）的資料，房地產行業是較其他行業更大的碳排放來源，佔約全球排放量的三分之一。問題是，房地產行業並未訂立標準的方式，以全面測量企業現代化計劃所產生的隱含碳排放量。
個別上市房地產企業已在可持續發展年報中提高碳匯報標準，可是行業整體缺乏關鍵的碳排放披露，意味著企業需要更齊心合力地推動變革，從而在2050年前實現淨零排放目標。
舉例來說，從隱含碳排放量的披露中，我們將可了解以往極難匯報的行業碳排放活動。世界綠色建築委員會（World GBC）指出，目前建築行業直接從地盤送往堆填區的未經使用材料多達13%。假如我們要求企業完善匯報標準，便可鼓勵他們減少浪費，藉此建立更美好的未來。
企業資產的業務營運碳排放量大多來自供暖及冷凍系統，但不少國家均使用化石燃料提供電力。為了減少該類排放，多間企業陸續投資於能源效率更高的廠房及設備。在無法減少能源消耗的情況下，企業也會採用可再生能源，以滿足電力需求。
現時，我們投資範疇內的上市房地產公司正迅速邁向淨零排放目標，市場龍頭紛紛採用嚴格的匯報標準，大家都認為不可再對排放問題坐視不理。
進展良好
歐盟的能源效率指令（Energy Efficiency Directive）及建築物能源效能指令（Energy Performance of Buildings Directive）為上述目標提供穩固的框架，不過我們仍需採取有力措施才能取得成果。
話雖如此，歐洲樓宇的翻新工程速度及深入程度均低於所需水平，故此歐盟依然未達成2020年的業務營運能源效率目標。
為了減少能源排放量及推動全球淨零排放目標，歐盟委員會需要鼓勵成員國制定及實施「近零」能源策略。有關標準較世界綠色建築委員會（World GBC）的指令更為嚴格，旨在確保所有新建樓宇於2030年前實現淨零碳排放。
國際能源署估計，如要達成2050年的目標，我們必須在2030年前將樓宇的直接二氧化碳排放量減少50%，同時削減60%的發電排放量，以減低建築行業的間接排放量。在採取上述措施後，2020年至2030年的建築行業排放量應會每年下降約6%。與此相比，於疫情期間，全球能源行業的二氧化碳排放量下跌了7%1。
不少人的焦點都落在獲得最高級別可持續發展認證的新型及先進樓宇上，但是物業服務商仲量聯行指出，當前有70%的樓宇將會一直存在到2050年2。面對龐大的樓宇數量，我們將需按照世界綠色建築委員會（World GBC）的指引改變樓宇用途、翻新舊樓及展開整修工程。除此以外，我們亦要量度樓宇現代化工程的隱含碳排放量、制定減排目標及全面抵銷工程產生的所有排放量。
投資機會
我們相信，企業遵守環境、社會及管治要求，特別是推出淨零排放措施，將可改善長期股東回報，並為客戶帶來我們投資範疇中最吸引的風險調整後收益。
我們獨有的碳分析方法有助準確地評估多個來源的碳排放量，例如投資組合現代化（包括企業的發展、重建及資金回收計劃）、可再生能源採購（即購買能源）、碳抵銷計劃、隱含碳排放量及可再生能源實地發電。在本系列之後的文章中，我們將會繼續討論該套方法的各項細節。
我們留意到，綠色資產可以吸引更大的租戶需求。於未來數十年，該類資產有望形成具潛力的結構性主題。
早前，世界綠色建築委員會（World GBC）的超越商業理據報告發現，在倫敦中部的新型甲級寫字樓租賃活動中，獲得「優秀」或以上 BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) 評級的物業租金較高，平均領先未獲評級的物業10%。此外，評級理想的物業租賃速度同樣較快。在物業落成後的24個月，獲得「優秀」評級的物業空置率只有7%，低於未獲評級企業的20%3。
由此可見，隨著房地產行業的可持續發展投資迅速增加，未能符合職業、投資者及立法機關可持續發展標準的物業將會日漸變得過時，或成為擱淺資產，並影響任何地點或類型的資產價值。
我們相信，效率評級較佳的物業將可繼續賺取較高的租金，而且其營運成本一般較低及更能吸引租戶，有助推動長遠表現。
1 2020年全球建築及建造業狀況報告（Global Status Report for Buildings and Construction）
2 十大綠色樓宇原則，旨在實現房地產業的淨零排放 – 仲量聯行
3 世界綠色建築委員會（World GBC） - 超越商業理據報告
資料來源：首源投資、全球建築及建造業狀況報告、仲量聯行及世界綠色建築委員會，數據截至2022年5月。
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