在全球最大的辦公室物業市場中，擁有豐富科技資源的頂尖房地產企業正迅速步向可再生能源目標，讓重視環境、社會及管治議題的投資者成為贏家。
日本兩間大型物業發展商及業主採取措施，以加快推動綠色高能效的營運及發展。由此可見，放眼長線的房地產公司持續朝著正確的方向前進。
三菱地所及三井不動產均是積極從事房地產發展的上市公司及物業業主，並且是全球企業探索全新減碳排放規劃的例子。
以三井不動產為例，該公司正嘗試發揮在日本北部擁有種植園的優勢，以木材取代高碳排放的混凝土。由於混凝土是建築工程主要的隱含碳來源，在興建公寓大樓及部分高層辦公大樓時，三井不動產會使用更多木材，從而減少混凝土用量。為了應對業務營運的碳排放問題，三井不動產及三菱地所推行多項計劃，以便於東京中央區的一眾資產中採用可再生能源。
房地產行業的碳排放問題
根據全球建築及建造業狀況報告（Global Status Report for Building and Construction）1，估計房地產行業合共佔全球排放量的40%，並可分類為隱含及業務營運的碳排放。
所謂的「隱含」碳排放來自房地產資產的生命週期以外，當中包括原材料開採的排放、建築及重建活動的排放，以及樓宇生命週期完結後的排放，例如拆卸及堆填區排放等。
至於營運排放則是樓宇生命週期內的排放，主要來自該段期間為樓宇提供的能源。
目前，更清潔環保的營運商及發展商持續獲得投資者及租戶青睞，導致三井不動產、三菱地所及其他全球企業不斷尋找減低碳排放的創新方式。
日本的環保發展
日本政府已經訂立目標，致力於2050年前實現淨零碳排放，並承諾大幅增加往後的可再生能源使用量。
根據IHS Markit的數據2，日本打算在2030年前將可再生能源佔比提高至接近40%（不包括核能）。
按照Climate Scorecard的資料3，該國亦希望在2030年前將經濟活動的碳排放量減至2013基準年度的一半。
地緣政治風險加劇，而且日本還從俄羅斯採購煤炭、石油及天然氣，使綠色能源的研究變得更加逼切。隨著烏克蘭衝突的發展，日本已決定淘汰石油及煤炭，因此未來更有需要促進國內的可再生及綠色能源發展4。
投資機會
對發展商及業主來說，環境、社會及管治表現，特別是淨零排放目標均是需要處理的重要議題。現時，市場的估值並未完全反映各項因素對落後企業帶來的多項影響。
同時，企業加快實現淨零排放目標及處理廣泛的環境、社會及管治問題，可為投資者帶來巨大的機遇。
租戶對清潔環保辦公室的需求與日俱增，房地產發展商及業主採取的綠色措施有望減低物業組合的資產冗餘風險。在東京，與未獲認證的同類樓宇相比，獲得綠色認證的樓宇估計能享有約6%的「綠色租金溢價」5。
此外，上文提到的兩間日本物業發展商及業主均在自行開發綠色能源，包括風力、太陽能，甚至生物質發電設施。
假如該類企業及其他公司成功建立清潔環保的收入來源，他們便可減低及抵銷整個物業組合的排放量。
1 2021年全球建築及建造業狀況報告（Global Status Report for Buildings and Construction） | Globalabc
2 日本將2030年的可再生能源佔能源組合比例目標提高到36%至38% | IHS Markit
3 日本將2030年的可再生能源佔能源組合比例目標提高到36%至38% | IHS Markit
4 日本首相岸田文雄稱，該國將逐步淘汰俄羅斯進口的石油 | 路透社
5 MDPI - Publisher of Open Access Journal（東京辦公室租賃市場的綠色溢價，2021年）
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