責任投資的方針

氣候變化可以影響投資的價值，由於物業資產本身屬於長期性質，氣候變化能對其長遠估值造成重大影響。

實體風險

物業本身存在實體風險。我們留意到，氣候變化令極端天氣事件增加，為我們投資的資產帶來風險。目前，我們的投資組合並未出現嚴重問題，但隨著全球平均溫度上升，我們預料，位於容易遇到海平面上升、水災及極端天氣事件地區的資產會繼續受到影響。

市場及業務轉型

我們觀察到，投資者正轉投安全的資產，當中以辦公室物業的情況尤其明顯，反映他們關心資產的整體環境評分。假使企業無法適應結構性需求變化，其資產的吸引力將較同業遜色。我們認為，有關趨勢會影響持份者的長期回報。投資者也會開始重視碳排放表現，並在投資流程的估值階段考慮環境評分，從而減低相關風險。另外，較環保的資產對投資策略的吸引力較高，而且可以帶來升值機遇，這與我們對房地產行業的長期看法一致。

信譽及社會經營許可

房地產行業的環境披露需求提高，預期領先及落後企業之間的差距將變得更加明顯。

現時，我們的策略會將不符合2050年營運淨零排放（Operational Net Zero by 2050）目標的企業剔除在外，並對所有持股展開全面的環境盡職審查。深信，我們對股票進行的環境盡職審查領先市場，而且我們的策略重視環境、社會及管治元素，可以為投資者帶來理想的長遠總回報。

法律及監管

監管機構收緊發展要求及營運配額規定，房地產行業面對的監管將會變得嚴格。我們將法律及監管環境日趨嚴謹視為機遇，而非風險，原因是有關措施將會提高房地產行業的標準及指標，以達致減低氣候變化風險的共同目標。我們將會繼續與監管機構及行業龍頭合作，攜手克服行業面對的各項挑戰。當前，我們行業遇到的難題包括缺乏通用一致的披露標準及企業漂綠問題等。

我們的主要指標：

• 營運碳排放量總額（噸）
• 隱含碳排放量總額（噸）
• 投資組合的營運淨零排放日期
• 營運碳密度（公斤二氧化碳排放量／平方米）
• 投資組合的太陽能發電量（兆瓦）
• 投資組合的太陽能發電量佔總能源消耗量（%）
• 可再生能源佔總能源消耗量百分比（%）
• 可再生能源佔比（%）
• 企業發展的隱含碳排放量總額（噸）
• 企業發展的隱含碳抵銷總額（噸）

投資策略的風險評估流程衍生自所有股票層面的基本面分析，當中包含對所有持股進行全面的股票碳足跡分析，以及持續地重新評估由上而下的負面篩選流程。

透過內部研發的碳評估法，我們量度全部資產的已識別範圍3排放，即評估與發展及重建項目有關的預測隱含碳排放。

我們相信，將環境、社會及管治因素納入投資流程可以改善風險回報，最終有助我們為客戶帶來更好的長期回報。

有鑑於此，我們的投資流程直接融合環境、社會及管治因素，以確保投資組合重視有關議題。我們將環境、社會及管治因素融入了投資流程的三個階段。

第一，在初步篩選可投資的範疇時，我們會顧及環境、社會及管治因素，並據此訂立兩項負面篩選／剔除準則：1) 股票必須在2050年前實現「受控」及「非受控」的營運淨零碳排放；2) 在我們的定性評估中，環境、社會及管治指標得分偏低的企業可能會被剔除出我們的可投資範疇。

第二，在採用貼現現金流估值法時，我們會於資本資產定價模型中參考環境、社會及管治因素和評分，以便考慮企業的環境、社會及管治表現。

要是企業的環境、社會及管治評分較低，我們給予的啤打系數評分將會較高。在其他因素相同的情況下，企業的啤打系數越高，資本成本及貼現率便越高。企業的貼現率較高，將會拖低我們估算出的未來現金流現值，同時減低我們對股票總回報的預測。

第三，在投資流程最後的「負面篩選」階段，我們的投資策略將側重於多項環境、社會及管治因素，包括減碳成果等。舉例而言，我們會推動投資組合提早實現「受控」及「非受控」的營運淨零碳排放。

我們一直將環境、社會及管治因素全面融入投資流程，以涵蓋一開始的負面篩選、由下而上的股票估值及最後的負面篩選階段。此外，自2022年起，我們顯著改良了投資組合的碳分析流程，並引入全新的剔除／負面篩選準則：若然企業未能在2050年前實現「受控」及「非受控」的營運淨零碳排放，將無法通過剔除測試及加入投資組合。

我們的投資流程包括持續與企業討論環境、社會及管治議題。我們訂立短期及長期目標，以逐步改善投資組合及行業的表現。我們旨在透過議合工作達成目標，假如我們發現企業未有在合理時間（一般為18-24個月）內妥善處理重大問題，我們將會作出最終決定及沽售股票。

我們的投票框架符合首源投資的投票政策。在作出投票決定時，我們會注意投資對象的環境、社會及管治政策。

我們為每間企業訂立長期及短期目標，藉此減少行業的排放量。在團隊層面上，我們的長期目標是在2050年或以前實現投資組合的淨零排放， 當中包括100%的在管資產。

為了追蹤低碳經濟的發展進程，我們量度多項以科學為基礎的關鍵績效指標，並承諾持續匯報指標表現。我們採用的關鍵績效指標包括碳密度、碳排放按年削减量（範圍1及2）、隱含碳排放削減量、企業的淨零排放目標及可再生能源佔總能源消耗量的百分比。

我們的長遠願景是將綠色資產佔投資組合比例提高至100%。該項目標相當進取，但憑藉長遠的規劃，我們有望透過綠色發展及重建項目、碳排放額度計劃及可再生能源發展的方式實現目標。