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- Rechenzentren sind einzelne technisch fortschrittliche Gebäude, die aufgrund ihrer Fähigkeit zur Bereitstellung von Konnektivität, Kühlung und Energieversorgung begehrt sind.
- Das East Cermak in Chicago ist ein einzelnes, betreiberneutrales Co-Location-Rechenzentrum mit hoher Netzwerkdichte, das sich auf Benutzer aus dem Finanzsektor fokussiert.
- Viele Rechenzentren beziehen erneuerbare Energie, die außerhalb des Standorts erzeugt wird, und nehmen Technologie-Upgrades zur Reduzierung der Energieintensität und der Treibhausgasemissionen vor.
Es ist nicht leicht, dieses unscheinbare Baudenkmal im South-Loop-Innenstadtviertel von Chicago zu beschreiben, bei dem es sich um das wertvollste der Stadt handelt.
Der Wert von 350 East Cermak liegt bei 2 Milliarden US-Dollar1, und das Gebäude ist nicht nur eines der am besten vernetzten Gebäude der Vereinigten Staaten, sondern auch eines der größten Rechenzentren der Welt.
East Cermak ist eines unserer Rechenzentrumsengagements, in das wir über unser globales Immobilienportfolio investieren. Während unseres kürzlichen USA-Besuchs haben wir eine Tour durch das Gebäude absolviert.
Bildquelle: First Sentier Investors
Bei diesem Standortbesuch waren wir besonders daran interessiert, persönlich einige der einzigartigen Merkmale des Gebäudes zu sehen, darunter seine Vernetzungsarchitektur, seine Reservestromerzeugung und seine Kühlsysteme. Diese Merkmale und der erstklassige Standort führen zu einer hohen Benutzernachfrage nach diesem Asset und machen es zu einem der führenden Rechenzentren in den USA.
Angesichts der Bedeutung, die wir der Messung und Reduzierung der CO2-Emission in unseren Portfolios beimessen, war es wichtig für uns, die Systeme und die Technologie des Zentrums zur Messung der aktuellen Energieeffizienz und der CO2-Intensität des Gebäudes zu verstehen.
Hinter der Fassade
East Cermak verfügt über eine Gesamtmietfläche von über 100.000 Quadratmetern und bezieht mehr als 100 Megawatt Strom aus drei separaten Netzen. Um diesen Stromverbrauch zu veranschaulichen: dies entspricht dem Stromverbrauch von 100.000 Haushalten.
Das Gebäude wurde ursprünglich im Jahr 1912 von R.R. Donnelley Co. als Standort für die Druckerpressen errichtet und war seinerzeit das größte Gebäude der USA, das für das Druckwesen genutzt wurde.
Bildquelle: First Sentier Investors
Die Konstruktion des Gebäudes war seiner Zeit voraus, um dem Gewicht der großen Druckerpressen aus Stahl gewachsen zu sein. Seine Struktur ist ideal für die Nutzung als Rechenzentrum geeignet und wurde 2005 von Digital Realty erworben, einem unserer 10 größten Portfoliobestände.
Der eigentliche Standort verfügt über eine ungewöhnliche Zusammenführung zweier Vernetzungs-Ökosysteme: eines Internetknotens und eines Finanzknotens.
Die Ökosysteme generieren einen erheblichen Wettbewerbsvorteil für die Benutzer. Das Gebäude verfügt über mehr als 70 Glasfaseranbieter, über 100 Content-Anbieter sowie unmittelbare Nähe zu den Netzwerk-, Cloud- und Content-Ökosystemen, die innerhalb der Metropole verfügbar sind. East Cermak hat mehr als 500 Mieter und ist eines der am besten vernetzten Rechenzentren mit hoher Netzwerkdichte der USA.2
East Cermak versorgt zahlreiche datenintensive Einrichtungen, darunter die Chicago Mercantile Exchange (CME). Bei Service-Aktivitäten, wie dem von der CME angebotenen Hochfrequenzhandel, ist Zeit Geld, und jede Millisekunde zählt.
Einzigartige Infrastruktur
Das Energieversorgungsnetz von East Cermak wird von mehr als 50 Generatoren im ganzen Gebäude unterstützt, die von mehreren Tanks mit einem Fassungsvermögen von 110.000 Litern mit Diesel-Kraftstoff versorgt werden und eine Reservestromversorgung für den unwahrscheinlichen Fall liefern, dass alle drei Stromnetze ausfallen sollten.3
Das Kühlungssystem des Gebäudes wird von einem Tank mit einem Fassungsvermögen von 8,5 Millionen Litern gekühlten Sole-Wassers unterstützt. Der riesige Tank ist zu 50 % Eigentum von Digital Realty und zu 50 % Eigentum der Metropolitan Pier und Exposition Authority (MPEA). Das Gebäude bezieht von dem großen Kühltank, der auch von den angrenzenden Wohnblocks genutzt wird, ungefähr 50 % seines Kühlungsbedarfs.4
Das ursprüngliche Gebäudedesign umfasst vier große zentrale Aufzugschächte, die zur Beförderung größerer Papierrollen und Druckmaterialien vorgesehen waren. Diese Steigschächte beherbergen heute Strom- und Glasfaserleitungen für die Server des Gebäudes. Im Keller konnten wir am unteren Ende der großen Schächte die Wärme spüren, die von den 30 Zentimeter dicken Betonwänden ausgestrahlt wurde, während die Wärme der Server im Gebäude reduziert wurde.
Bildquelle: First Sentier Investors
Emissionen und Rechenzentren
Rechenzentren haben entsprechend ihrem sehr energieintensiven Betrieb ein höheres Niveau von CO2-Emissionen als andere Immobilienarten. Eine Reduzierung der sogenannten Power Usage Effectiveness (PUE) ist entscheidend für die Senkung der Energieintensität. PUE ist ein Maß dafür, welcher Anteil der Gesamtenergie eines Rechenzentrums von den Servern verbraucht wird. Ein sehr effizientes Rechenzentrum hat einen PUE-Wert unter 1,3, was bedeutet, dass die Server 1 Energieeinheit für einen Gesamtverbrauch des Zentrums von 1,3 Energieeinheiten verbrauchen.
Moderne Rechenzentren können anhand ihres Designs, effizienter Kühlungssysteme und intelligenter Messvorrichtungen und Sensoren den Energieverbrauch für eine höhere Leistung der Datenserver optimieren. Darüber hinaus spielen die Beschaffung erneuerbarer Energie von außerhalb des Standorts und CO2–Ausgleichsmaßnahmen eine sehr wichtige Rolle bei der Verringerung der CO2-Intensität.
Digital Realty war der erste Betreiber eines Rechenzentrums seiner Größe und Reichweite, welcher der Science-Based Targets Initiative (SBTi) beitrat. Das Unternehmen hat sich zur Reduzierung der Scope 1- und Scope-2-Emissionen (kontrollierte direkte und indirekte Unternehmensemissionen) je Bereich um 68 % und der Scope 3-Emissionen je Bereich um 24 % bis zum Jahr 2030 gegenüber den Bezugswerten von 2018 verpflichtet.
Die Investmentchance
Das Asset erzielt ein Nettobetriebseinkommen (Net Operating Income, NOI) von ungefähr 80 Mio. USD. Für die Fläche besteht eine große Nachfrage, und die Belegungsrate beträgt derzeit 95 %. Digital Realty hat die Möglichkeit, das NOI im Laufe der Zeit durch Anheben der Mieten und Umwandlung von mehr Großhandelskunden (40 % der Miete) in besser zahlende Einzelhandelskunden zu steigern, wenn die entsprechenden Mietverhältnisse auslaufen. Angesichts des schnellen Wachstums von Datenverbrauch und Cloud-Computing befindet sich dieses einzigartige Asset in einer sehr guten Position, um in den kommenden Jahrzehnten ausgezeichnete Investitionsrenditen zu erzielen.
Operative Netto-Null-Prognose von Digital Realty
Quelle: Proprietäre CO2-Methodologien von First Sentier Investors
Die Unternehmensmetriken stammen aus Veröffentlichungen von Digital Realty und aus direktem Dialog mit Digital Realty. Die proprietären Methodologien von First Sentier Investor werden in dem Artikel außerdem verwendet, um Metriken zu erlangen. Finanzkennzahlen und Bewertungen stammen von FactSet und Bloomberg. Stand 30. Juli 2022, sofern nichts anderes angegeben ist.
1 First Sentier Bewertung mit Stand vom 31. August 2022
2 Veröffentlichungen von Digital Realty und Dialog mit Digital Realty
3 Veröffentlichungen von Digital Realty
4 Veröffentlichungen von Digital Realty
Wichtige Informationen
Dieses Dokument wurde ausschließlich zu Informationszwecken erstellt; es soll nur eine Übersicht über das behandelte Thema geben, und gibt nicht vor, vollständig zu sein oder Beratung darzustellen. Bei den zum Ausdruck gebrachten Meinungen handelt es sich um die Meinungen der Verfasserin zum Zeitpunkt der Veröffentlichung, die sich mit der Zeit ändern können. Es handelt sich nicht um eine Angebotsunterlage und stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung oder Anlageempfehlung dar, Wertpapiere, Aktien, Anteile oder andere Beteiligungen zu vertreiben oder zu kaufen oder einen Anlagevertrag abzuschließen. Niemand sollte sich auf den Inhalt verlassen und/oder auf der Grundlage von in diesem Dokument enthaltenem Material handeln.
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