Global Property Securities – Ausblick 2021

Unserer Meinung nach profitieren Immobilienwertpapiere 2021 von einer globalen Konjunkturerholung, gestützt von der expansiven Geld- und Fiskalpolitik der Regierungen und Zentralbanken sowie von der allmählichen Normalisierung der geschäftlichen und sozialen Aktivität, während die Weltbevölkerung gegen COVID-19 geimpft wird.

Die Leitzinsen werden voraussichtlich zumindest im Verlauf von 2021 nahe null bleiben. Zudem haben die Zentralbanken signalisiert, dass sie auch weiterhin alle verfügbaren Instrumente wie große Anleihekaufprogramme einsetzen werden, um ihre einheimische Wirtschaft bei Störungen anzukurbeln. Die Liquiditätsschwemme an den Märkten dürfte daher anhalten und die Finanzierungskosten werden auf absehbare Zeit außerordentlich niedrig bleiben, was unserer Ansicht nach sehr günstig für Immobilienbewertungen sein wird. In diesem Niedrigzinsumfeld, in dem Renditen Mangelware sind, werden auch die attraktiven laufenden Erträge, die der globale Immobilienwertpapiersektor bietet – der derzeit mit rund 3,8 %¹ rentiert –, die Nachfrage von Anlegern nach Immobilienwertpapieren 2021 vermutlich untermauern.

Weitere umfangreiche und weltweit koordinierte Finanzhilfemaßnahmen der Regierungen dürften den privaten Haushalten und Unternehmen 2021 ebenfalls zugutekommen. Dennoch sind wir der Meinung, dass die aktuelle Rezession im Kern letztendlich eine Gesundheitskrise ist und der kurzfristige Ausblick davon beeinflusst wird, wie es mit der COVID-19-Situation weitergeht. Nach wie vor stellt die Pandemie ein beträchtliches kurzfristiges Risiko dar, besonders in der ersten Jahreshälfte 2021, denn aufgrund von Neuinfektionen in Rekordhöhe und neuen Virus-Varianten waren etliche Regionen gezwungen, wieder Lockdown-Maßnahmen zu verhängen, was den weltweiten Wachstumsausblick trübt.

Die Hartnäckigkeit des Virus droht, die „Rückkehr zur Normalität“ aufzuhalten. Davon überproportional betroffen waren Immobilien, die der gesellschaftlichen Interaktion und dem Tourismus dienen, wie Hotels, Ferienanlagen, Einkaufszentren, Gaming-, Freizeit- und Gastronomieeinrichtungen sowie zu einem gewissen Maß auch Bürogebäude in CBD²-Lage.

Manche dieser Sektoren erlitten aufgrund der Pandemie einen Rückgang der Mieteinnahmen, steigende Leerstände und mehr notleidende Kredite, was dazu führte, dass im Verlauf von 2020 mehr Betreiberfirmen Insolvenz anmelden mussten. Andere Sektoren wie Rechenzentren, Logistiklager, Mietlager, Gesundheitseinrichtungen und Wohnimmobilien hingegen blieben von den COVID-19-Beschränkungen größtenteils verschont und profitierten weiterhin von starkem anhaltendem strukturellem Rückenwind.

Dank der Zulassung mehrerer wirksamer Impfstoffe, mit denen bereits Millionen von Menschen in vielen Ländern geimpft wurden, sind wir dennoch optimistisch über die Aussichten auf eine fortschreitende Normalisierung der Lage in der zweiten Jahreshälfte 2021. Davon dürfte der Immobiliensektor als Ganzes profitieren, am meisten wird die Verbesserung jedoch in den oben genannten Sektoren spürbar sein, die im Verlauf von 2020 am stärksten in Mitleidenschaft gezogen worden waren, wie Hotels, Gastronomie und Einkaufszentren.

Wir sind ohnehin überwiegend mittel- bis langfristig fokussiert. Ungeachtet des Zeitpunkts und Verlaufs der Konjunkturerholung werden viele der Themen, die sich auf die Immobilienmärkte auswirken und während der pandemiebedingten Rezession aufgekommen sind oder sich beschleunigt haben, im Verlauf von 2021 und danach vermutlich anhalten. Wir sind der Meinung, dass das Hauptaugenmerk von Immobilieninvestoren diesen „Megatrends“ gelten sollte, da Immobilien eine sehr lange Nutzungsdauer haben.

Daher verbringen wir als Team einen Großteil unserer Zeit und Energie damit, zu verstehen, wie sich die stetig zunehmende E-Commerce-Akzeptanz, langfristige Veränderungen hin zu flexibleren Arbeitsmodellen bei Unternehmen, die Dezentralisierung unserer Städte, ein stärkerer Fokus auf Fitness im Rahmen der Gesundheitsversorgung, niedrigere Wohneigentumsquoten, der anhaltende demografische Wandel wie etwa die älter werdende Bevölkerung, der steigende Datenkonsum und zahlreiche andere Trends auswirken werden.

Wir beginnen das Jahr 2021 voller Enthusiasmus über etliche Chancen in unserem Anlageuniversum und sind von einer Reihe von Immobiliensektoren überzeugt, die von einer soliden Mieternachfrage und strukturellen Wachstumseffekten gestützt werden.

Die Eigentümer industrieller Mietobjekte sind für das kommende Jahr sehr gut aufgestellt. Der Sektor wird weiterhin von einer anziehenden Nachfrage im E-Commerce profitieren. Dank dessen dürften die robusten Fundamentaldaten für Logistikzentren, die eine wichtige Rolle bei der Lieferung der online gekauften Güter spielen, anhalten.

In einer Reihe von Branchen wird zudem mehr in die Optimierung der Lieferketten investiert, was die Fundamentaldaten des Sektors ebenfalls unterstützen dürfte. Nachdem die Kundennachfrage nach einer Reihe von Produkten Anfang 2020 aufgrund von Versorgungsengpässen nicht erfüllt werden konnte, werden Unternehmen in zahlreichen Branchen voraussichtlich in die Stärkung ihrer Lieferketten investieren, was die starke Mieternachfrage auf kurze Sicht zusätzlich stützen dürfte.

Der Mietwohnungssektor, zu dem Wohnungen, freistehende Häuser und Mobilheime gehören, ist ebenfalls gut aufgestellt für 2021. Mietwohnimmobilien waren von den Auswirkungen der Pandemie größtenteils verschont geblieben, denn dank staatlicher Unterstützung waren die Mieter weiter in der Lage, ihre Mieten zu zahlen. Da eine Unterkunft zu den Grundbedürfnissen des Menschen gehört, sind Wohnimmobilien von Natur aus defensiv und bieten während Konjunkturabschwüngen wie der aktuellen Rezession in der Regel stabile Zahlungsströme. Wir halten die risikogewichteten Renditen, die der Sektoren zurzeit abwirft, für sehr überzeugend.

Auch in Zukunft dürfte die Mieternachfrage nach Mietwohnimmobilien, die sich im Besitz institutioneller Investoren befinden, durch die ausgeprägte langfristige Verschiebung vom Wohneigentum zum Mieten gestützt werden. Für jüngere Generationen ist bezahlbares Wohnen ein enormes Problem, das durch die Pandemie noch verschlimmert wurde, und der Wunsch nach einem Eigenheim lässt weiter nach, denn diese Generationen legen mehr Wert auf Lifestyle und Erfahrungen.

Auch die Dezentralisierung wird 2021 wahrscheinlich einschneidende Auswirkungen auf den Sektor haben. Wir gehen davon aus, dass die Menschen im Zuge des breiteren Trends, an einem Ort zu arbeiten, zu leben und ihre Freizeit zu gestalten, weiter aus den dicht besiedelten Stadtgebieten in weniger dicht besiedelte Stadtgebiete oder Vororte ziehen. Das dürfte die Fundamentaldaten für freistehende Häuser, Wohnungen und Mobilheime in kleineren Städten, an den Stadträndern und in den Vororten unterstützen, während sich die Fundamentaldaten für Wohnungen in Großstadtzentren unseren Erwartungen nach verschlechtern werden.

Dieses Thema wird voraussichtlich auch zu höheren Leerständen und einer Verschlechterung des Mietspiegels bei Bürohochhäusern in dicht bebauten Stadtzentren führen. Davon profitieren Bürogebäude in als Kategorie A eingestuften Vororten und Stadtrandgebieten, denn gewerbliche Mieter suchen zunehmend nach hochwertigen Räumlichkeiten zu niedrigeren Raumkosten, die näher an den Wohnorten der Mitarbeitenden liegen, nämlich in den Vororten und Stadtrandgebieten.

Auch für den Gesundheitssektor rechnen wir in diesem Kalenderjahr mit soliden Renditen. Mit der Pandemie sind zweifellos die Gesundheitssysteme erneut in den Fokus gerückt: Die Regierungen bemühten sich, die Ausbreitung des Virus einzudämmen und Infizierte erfolgreich zu behandeln, während sie gleichzeitig im Rahmen öffentlich-privater Partnerschaften viel in die Entwicklung von Impfstoffen, Therapien und Diagnosewerkzeugen investierten.

Unserer Ansicht nach werden sich die politischen Entscheidungsträger darauf konzentrieren, ihre Gesundheitssysteme besser auf Notfälle vorzubereiten, und sich zur Finanzierung dieser Initiativen voraussichtlich auch um privates Kapital bemühen. In den kommenden Jahren entstehen dadurch beträchtliche Chancen für Investments in speziell gebaute moderne Gesundheitseinrichtungen wie Akutkrankenhäuser, ambulante Einrichtungen und Ärztehäuser.

Die enorme Höhe der Investitionen in pharmazeutische Forschung und Entwicklung im Jahr 2020, was schließlich zur Entwicklung mehrerer wirksamer COVID-19-Impfstoffe führte, wird Erwartungen zufolge auch 2021 und auf mittlere Sicht anhalten und dürfte die robuste Nachfrage nach Biotechnologielaboren untermauern. Wir rechnen außerdem damit, dass der anhaltende demografische Wandel (die älter werdende Bevölkerung) die Nachfrage von Mietern nach Einrichtungen des gesamten Gesundheitssystems beflügeln wird, vor allem aber nach Pflegeeinrichtungen und Wohnungen für Senioren.