Ansatz für verantwortungsvolles Investieren

Der Klimawandel kann sich auf den Wert von Investitionen auswirken; Immobilienanlagen sind von Natur aus langfristig, wodurch der Klimawandel eine wesentliche Rolle bei ihrer langfristigen Bewertung spielt. 

Physische Risiken

Immobilien sind von Natur aus physischen Risiken ausgesetzt. Wir wissen, dass wir in Vermögenswerte investieren, die aufgrund des Klimawandels häufiger vorkommenden Extremwettereignissen ausgesetzt sind. Gegenwärtig haben wir keine ernsthaften Bedenken bezüglich des Portfolios, aber wir gehen davon aus, dass Objekte in Gebieten, die den steigenden Meeresspiegeln, Überschwemmungen und Extremwetterereignissen ausgesetzt sind, auch weiterhin von den Auswirkungen der steigenden Durchschnittstemperaturen auf der Erde betroffen sein werden.

Anpassung von Märkten und Unternehmen

Vor allem im Teilsektor der Büroimmobilien sehen wir bereits eine Flucht zu Qualität, die sich auf das Umweltrating eines Objekts auswirken kann. Unternehmen, die sich nicht auf diese strukturelle Nachfrageveränderung einstellen, werden auf Objekten sitzen bleiben, die nicht so attraktiv sind wie die Objekte von Konkurrenzunternehmen. Das wird sich unseres Erachtens langfristig auf die Renditen auswirken, die unsere Interessengruppen erhalten. Daher investieren wir nach einem Overlay-Verfahren zur CO2-Absicherung und integrieren in der Bewertungsphase des Investmentprozesses einen Umweltscore, um dieses Risiko zu mindern. Zudem sind wir überzeugt, dass wir dadurch Wertzuwachs erzielen können, denn „grünere“ Objekte werden im Rahmen der Strategie als attraktiver eingestuft, was mit unseren langfristigen Einschätzungen für den Immobiliensektor in Einklang steht.

Ruf und Akzeptanz der Geschäftstätigkeit

Je mehr Umweltdaten im Immobiliensektor gefordert werden, desto transparenter wird unseren Erwartungen zufolge die Diskrepanz zwischen den Topwerten und den schlechtesten Werten im Universum.

Im Rahmen unserer Strategie werden derzeit Unternehmen herausgefiltert, die keine Ziele haben, um in ihrer Geschäftstätigkeit bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen, und bei allen bestehenden Positionen führen wir sorgfältige Umweltprüfungen durch. Diese Umweltprüfungen sind unserer Ansicht nach führend in der Branche, und unsere Strategie ist gut aufgestellt, um unseren Investoren auf lange Sicht eine hohe ESG-fokussierte Gesamtrendite zu bieten.

Rechtliche und regulatorische Änderungen

Die Vorschriften im Immobiliensektor werden strikter, denn Regierungsbehörden führen strengere Bauauflagen und Betriebsquoten ein. Wir sehen die strikteren rechtlichen und regulatorischen Veränderungen eher als Chance denn als Risiko, da sie bessere Standards und Benchmarks in unseren Immobiliensektoren durchsetzen, um ein gemeinsames Ziel zu erreichen, nämlich dem Klimawandel und den damit verbundenen Risiken entgegenzuwirken. Wir werden weiter mit den Regulierungsbehörden und den führenden Unternehmen in unserem Sektor zusammenarbeiten, um auf die verschiedenen Herausforderungen zu reagieren, mit denen unser Sektor konfrontiert ist. Das sind derzeit allgemeingültige und einheitliche Klimadaten und Greenwashing, um nur ein paar der aktuellen Herausforderungen in unserem Sektor zu nennen.

Unsere wichtigsten Kennzahlen:

• Gesamter CO2-Ausstoß durch Nutzung und Betrieb (Tonnen)
• Gesamter verbauter Kohlenstoff (Tonnen)
• Datum, an dem das Portfolio auf operativer Ebene Netto-Null erreicht
• CO2-Intensität von Nutzung und Betrieb (kg an CO2-Emissionen pro Quadratmeter)
• Solarenergieerzeugung auf Portfolioebene (Megawatt)
• Verhältnis der Solarenergieerzeugung zum gesamten Energieverbrauch auf Portfolioebene (%)
• Erneuerbare Energie als Prozentsatz des gesamten Energieverbrauchs (%)
• % der Energie aus erneuerbaren Quellen (%)
• Verbauter Kohlenstoff insgesamt (Tonnen)
• Ausgleich des insgesamt verbauten Kohlenstoffs (Tonnen)

Die Risikobeurteilung der Strategie leitet sich aus allen Fundamentalanalysen auf Aktienebene ab, wozu eine umfassende CO2-Aktienanalyse sowie die kontinuierliche Neubewertung eines Top-down-Negativ-Screenings aller Positionen zählen.

Unsere CO2-Bewertungsmethoden wurden intern entwickelt und sind auf identifizierte Scope-3-Emissionen aller Objekte, die wir besitzen, ausgerichtet. Dazu gehört die Beurteilung des prognostizierten verbauten Kohlenstoffs im Zusammenhang mit Bau- und Umbautätigkeiten.

Wir sind überzeugt, dass wir durch die Berücksichtigung von ESG-Kriterien im Rahmen unseres Investmentprozesses bessere Risiko-/Rendite-Ergebnisse erzielen und letztendlich die langfristigen Renditen für Kunden steigern können.

Dementsprechend werden ESG-Faktoren direkt im Verlauf des Investmentprozesses berücksichtigt, um eine ESG-Ausrichtung des Portfolios zu gewährleisten. ESG-Faktoren kommen bei drei Komponenten des Investmentprozesses zur Anwendung.  

Erstens gehören ESG-Kriterien zu den Variablen, die wir bei der Vorauswahl anwenden, um unser Anlageuniversum zu definieren. Wir haben zwei ESG-Negativ-/Ausschlusskriterien: 1. Die Aktie muss bis 2050 einen „kontrollierten“ und „nichtkontrollierten“ CO2-Ausstoß aus der Nutzung von Netto-Null aufweisen. 2. Eine niedrige ESG-Punktzahl bei einer Reihe von ESG-Faktoren im Rahmen unserer qualitativen Bewertung kann dazu führen, dass eine Aktie aus unserem Anlageuniversum ausgeschlossen wird.

Zweitens fließen ESG-Faktoren und -Punktzahlen in das Capital Asset Pricing Modell (CAPM) ein, das wir im Rahmen unserer „Discounted Cashflow“-Bewertungsmethode verwenden. Dabei werden sowohl Umwelt- als auch soziale und Unternehmensführungsfaktoren berücksichtigt.

Ein niedrigeres ESG-Rating führt dazu, dass wir den Aktien des Unternehmens ein höheres Beta-Rating geben. Unter sonst gleichen Voraussetzungen gilt: Je höher das Beta eines Unternehmens, desto höher der Kapitalkostensatz, der zur Abzinsung der Zahlungsströme verwendet wird. Durch einen höheren Abzinsungssatz reduzieren sich der Barwert, den wir den zukünftigen Zahlungsströmen eines Unternehmens beimessen, und unsere Gesamtrenditeerwartungen für diese Aktie. 

Drittens können wir die Strategie durch das „Negativ-Screening“ in der letzten Phase des Investmentprozesses auf viele ESG-Faktoren wie etwa CO2-Ergebnisse ausrichten. Beispielsweise können wir das Datum, an dem das Portfolio einen „kontrollierten“ und „nichtkontrollierten“ CO2-Ausstoß aus der Nutzung von Netto-Null erreicht, in den Vordergrund rücken.

Angefangen mit dem ersten Negativ-Screening über die Bottom-up-Aktienbewertung bis hin zum abschließenden Negativ-Screening sind ESG-Faktoren schon immer voll in unseren Investmentprozess integriert und eingebettet. Seit 2022 haben wir zudem die CO2-Analyse des Portfolios wesentlich verbessert und neue Ausschluss-/Negativ-Screening-Kriterien eingeführt: Jede Aktie, die nicht bis 2050 einen „kontrollierten“ und „nichtkontrollierten“ CO2-Ausstoß aus der Nutzung von Netto-Null erreicht, fällt beim Ausschlusstest durch und schafft es nicht ins Portfolio.

Der fortlaufende Dialog mit den Unternehmen über ESG-Angelegenheiten gehört auch zu unserem Investmentprozess. Mit lang- und kurzfristigen Zielen wollen wir mit der Zeit Verbesserungen in unserem Portfolio und unserem Sektor erzielen. Diese Ziele möchten wir durch den Dialog mit Unternehmen erreichen. Wenn wir sehen, dass wichtige Probleme innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens von in der Regel 18 bis 24 Monaten nicht ausreichend angesprochen werden, treffen wir letztendlich die Entscheidung zu verkaufen.

Unser Stimmrechtsvertretungssystem richtet sich an der Stimmrechtsvertretungsrichtlinie von FSI aus. Bei der Entscheidung, wie wir abstimmen, berücksichtigen wir die Umwelt-, Sozial- und Unternehmensführungsrichtlinien unserer Beteiligungsunternehmen.

Wir haben auf Unternehmensebene kurz- bis langfristige Ziele festgelegt, mit denen wir die Emissionen in unserem Sektor reduzieren wollen. Auf Teamebene verfolgen wir das langfristige Ziel, bis spätestens 2050 mit dem Portfolio Netto-Null-Emissionen zu erreichen.  Unsere Ziele gelten für 100 % des von uns verwalteten Vermögens.

Um den Fortschritt in Richtung einer CO2-armen Wirtschaft verfolgen zu können, messen wir verschiedene wissenschaftsbasierte KPIs und verpflichten uns, diese Kennzahlen regelmäßig zu veröffentlichen. Zu diesen KPIs zählen beispielsweise die CO2-Intensität, die Reduzierung des CO2-Ausstoßes gegenüber dem Vorjahr (Scope 1 und 2), die Reduzierung des Ausstoßes von verbautem Kohlenstoff, Netto-Null-Ziele von Unternehmen und der prozentuale Anteil erneuerbarer Energie am gesamten Energieverbrauch.

Langfristig möchten wir ein Portfolio haben, das zu 100 % aus grünen Anlagen besteht. Das ist eine ambitionierte Vision, doch mit einem langfristigen Planungshorizont können wir sie mithilfe von grünen Bau- und Umbauprojekten, Emissionszertifikaten und erneuerbaren Energien realisieren.