Global Property Securities - À l’intérieur du bâtiment le plus précieux de Chicago

Il est difficile d’imaginer que ce bâtiment historique indescriptible, situé dans le centre-ville de Chicago, est le plus précieux de la ville. 

D’une valeur de plus de 2 milliards USD¹, 350 East Cermak n’est pas seulement l’un des bâtiments les plus interconnectés des États-Unis, c’est également l’un des plus grands centres de données au monde.

East Cermak est l’une de nos expositions aux centres de données, dans laquelle nous investissons par le biais de notre portefeuille immobilier mondial. Nous avons fait une visite de la propriété lors de notre récente visite aux États-Unis.

Source de l’image : First Sentier Investors

Lors de cette visite du site, nous avons particulièrement souhaité voir de près certaines des caractéristiques uniques du bâtiment, notamment son architecture d’interconnexion, sa génération d’énergie de secours et ses systèmes de refroidissement. Ces fonctionnalités et l’emplacement de choix soumettent cet actif à la demande élevée des utilisateurs et expliquent pourquoi c’est l’un des principaux centres de données aux États-Unis.

Compte tenu de l’importance que nous accordons à la mesure et à la réduction des émissions de carbone dans nos portefeuilles, nous avons voulu comprendre les systèmes et la technologie des centres, pour évaluer l’efficacité énergétique et l’intensité carbone actuelles des bâtiments.

East Cermak possède plus de 102 milliers de mètres carrés de surface locative brute et exploite plus de 100 mégawatts de puissance, provenant de trois réseaux distincts. Pour mettre en perspective sa puissance de sortie, c’est l’équivalent de la quantité d’énergie utilisée par 100 000 foyers.

Le bâtiment a été construit en 1912 par R.R. Donnelley Co. pour abriter les presses à imprimer, qui étaient à l’époque le plus grand bâtiment dédié à l’impression aux États-Unis.

Source de l’image : First Sentier Investors

L’ingénierie du bâtiment était en avance sur son temps, pour prendre en charge le poids des grandes presses d’impression en acier. Sa structure est idéale pour une utilisation comme centre de données et a été achetée par Digital Realty en 2005, l’une des 10 principales participations de notre portefeuille.

Le site lui-même comporte une confluence inhabituelle de deux écosystèmes d’interconnexion, d’un échange internet et d’un échange financier. 

Les écosystèmes créent un avantage concurrentiel significatif pour les utilisateurs. Le bâtiment compte plus de 70 fournisseurs de fibre optique, plus de 100 fournisseurs de contenu et une proximité étroite avec le réseau, le cloud et les écosystèmes de contenu disponibles dans la métropole. East Cermak compte plus de 500 locataires et est l’un des centres de données les plus interconnectés des États-Unis.²

East Cermak dessert de nombreuses entités riches en données, notamment le Chicago Mercantile Exchange (CME). Lorsqu’il s’agit de gérer des activités telles que le trading à haute fréquence offert par CME, le temps, c’est de l’argent, et chaque milliseconde compte.

Le réseau électrique d’East Cermak est soutenu par plus de 50 générateurs dans tout le bâtiment, alimentés par plusieurs réservoirs de 110 000 litres de diesel, qui fournissent de l’électricité de secours dans le cas peu probable où les 3 réseaux électriques tomberaient en panne.³

Le système de refroidissement du bâtiment est soutenu par un réservoir de 8,5 millions de litres d’eau salée réfrigérée. L’énorme réservoir est détenu à 50 % par Digital Realty auprès de la Metropolitan Pier and Exposition Authority (MPEA). Le bâtiment s’appuie sur le grand réservoir de refroidissement pour environ 50 % de ses besoins de refroidissement, qu’il partage également avec les blocs urbains environnants.⁴

La conception originale du bâtiment contient quatre grands puits de levage, qui faisaient passer de grands rouleaux de papier et des matériaux imprimés vers le haut et le bas du bâtiment. Ces colonnes montantes contiennent aujourd’hui des conduits d’alimentation et de fibre optique pour les serveurs des bâtiments. En nous tenant au sous-sol au pied des grands fûts, nous pourrions sentir la chaleur s’échappant des murs en béton de 30 cm, lorsque la chaleur provenant des serveurs décroît à travers le bâtiment.

Source de l’image : First Sentier Investors

Les centres de données, en raison de leurs opérations très intensives en énergie, émettent des niveaux de carbone plus élevés que les autres types d’immobilier.  La réduction de l’efficacité énergétique (PUE) est essentielle pour réduire l’intensité énergétique. Le PUE est une mesure de la quantité d’énergie totale utilisée par les serveurs du centre de données. Un centre de données très efficace aurait un PUE inférieur à 1,3, c’est-à-dire que les serveurs utilisent 1 unité d’alimentation pour l’utilisation totale du centre de 1,3 unité d’alimentation.  

Les centres de données modernes, grâce à leur conception, à leurs systèmes de refroidissement efficaces et à leurs compteurs et capteurs intelligents, sont capables d’optimiser la consommation d’énergie pour une sortie plus élevée du serveur de données. En outre, l’approvisionnement en énergie renouvelable hors site et les compensations carbone sont essentiels pour réduire l’intensité carbone.

Digital Realty a été le premier opérateur de centre de données de sa taille et de sa portée mondiale à rejoindre la Science-Based Targets Initiative (SBTi). L’entreprise s’est engagée à réduire de 68 % les émissions des champs d’application 1 et 2 (émissions directes et indirectes de l’entreprise contrôlées) par zone, et de 24 % par zone d’ici 2030 par rapport à 2018.

L’actif produit environ 80 millions USD de bénéfice d’exploitation net (NOI). L’espace est très demandé, le taux d’occupation étant actuellement de 95 %. Digital Realty a l’opportunité d’augmenter le NOI au fil du temps, en augmentant les loyers et en abandonnant plus de clients grossistes (40 % des loyers) lorsque les baux expirent, au profit de clients de détail plus rentables. Avec la croissance rapide de la consommation de données et du cloud computing, cet actif unique est bien placé pour générer des rendements convaincants pour les investisseurs pendant les décennies à venir.

Source : Méthodologies carbone exclusives de First Sentier Investors

Les indicateurs de la société proviennent des divulgations de Digital Realty et des engagements directs avec Digital Realty. Les méthodologies exclusives de First Sentier Investor sont également utilisées pour obtenir des mesures dans l’article. Les indicateurs financiers et les valorisations proviennent de FactSet et de Bloomberg. Au 30 juillet 2022 ou autrement indiqué.

¹ Valorisation de First Sentier au 31 août 2022

² Divulgation et engagement de Digital Realty

³ Divulgations de Digital Realty

⁴ Divulgations de Digital Realty