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Titres immobiliers mondiaux - Perspectives pour 2021

Contexte macro pour les titres immobiliers

Nous pensons que les titres immobiliers seront soutenus par une reprise économique mondiale en 2021, appuyée par des gouvernements et des banques centrales très accommodants et la normalisation progressive de l’activité commerciale et sociale à mesure que le monde se vaccine progressivement contre le COVID-19.

Nous nous attendons à ce que les taux d’intérêt des politiques officielles restent proches de zéro tout au long de 2021 au moins. Les banques centrales ont également indiqué qu’elles continueront à utiliser tous les outils à leur disposition, notamment les grands programmes d’achat d’actifs, afin de stimuler les économies nationales pour sortir de la perturbation. Cela devrait maintenir les marchés à niveau en termes de liquidité limiter à l’extrême le coût de la dette dans l’avenir proche, ce qui devrait être très favorable aux valorisations immobilières à notre avis. En outre, dans cet environnement à taux bas où le rendement est faible, le revenu récurrent attrayant offert par le secteur mondial des titres immobiliers, qui génère actuellement environ 3,8 %1, devrait soutenir la demande des investisseurs en titres immobiliers pour 2021.

La poursuite d’une vaste relance budgétaire, coordonnée à l’échelle mondiale par les gouvernements, devrait également soutenir les ménages et les entreprises tout au long de 2021. Néanmoins, nous pensons que, puisque la récession actuelle est en fin de compte fondamentalement une crise sanitaire mondiale, les perspectives à court terme seront influencées par la manière dont la situation du COVID-19 évolue. La pandémie reste un risque significatif à court terme, en particulier pour le premier semestre de 2021, car des taux d’infection et de nouvelles souches du virus records ont forcé un certain nombre de régions à revenir en confinement, obscurcissant ainsi les perspectives de croissance à l’échelle mondiale.

La persistance du virus menace de retarder le retour à la normale, ce qui a affecté de manière disproportionnée l’immobilier lié à des interactions et un tourisme communautaires non essentiels, notamment les hôtels et les centres de villégiature, les centres commerciaux, les actifs de jeux et de loisirs, les lieux d’accueil et les immeubles de bureaux de quartier des affaires2 dans une certaine mesure.

Certains de ces secteurs ont connu une baisse des recouvrements de loyers, une hausse des vacances et des niveaux plus élevés de créances irrécouvrables en raison de la pandémie, entraînant un nombre élevé d’insolvabilités des opérateurs en 2020. D’autre part, d’autres secteurs, comme les centres de données, les entrepôts logistiques, les installations d’auto-stockage, les actifs de santé et les propriétés résidentielles, ont été largement isolés des restrictions liées au COVID-19 et ont continué à bénéficier de vents favorables structurels continus.

Néanmoins, alors que plusieurs vaccins efficaces sont déjà en cours de déploiement dans un certain nombre de pays, avec des millions de vaccinations déjà administrées, nous sommes optimistes quant aux perspectives d’une normalisation progressive des conditions d’ici le deuxième semestre de 2021. Cela devrait profiter au secteur immobilier dans son ensemble. Cependant, le plus grand soulagement devrait être ressenti par les secteurs susmentionnés qui ont connu des difficultés plus importantes en 2020, tels que les hôtels, les actifs de l’hospitalité et les centres commerciaux.

Dans tous les cas, nous nous concentrons principalement sur le moyen et le long terme. Un certain nombre de thèmes affectant les marchés immobiliers qui ont émergé ou accéléré pendant la récession du COVID-19 sont susceptibles de persister jusqu’en 2021 et au-delà, indépendamment du moment et de la forme de la reprise économique. Nous pensons que ces grandes tendances représentent ce que les investisseurs immobiliers devraient prendre en compte avant tout, car les actifs immobiliers ont une durée de vie économique très longue.

Par conséquent, en tant qu’équipe, une grande partie de notre temps et de notre énergie est consacrée à essayer de comprendre les implications d’une croissance continue de l’adoption du commerce électronique, d’une évolution séculaire vers des arrangements de travail plus souples par les grandes entreprises, de la décentralisation de nos villes, d’un renouveau de l’attention sur l’adéquation aux besoins des systèmes de santé, de la chute des taux de propriété, du changement démographique en cours, notamment le vieillissement démographique, de la consommation croissante des données et d’un certain nombre d’autres tendances.

 

L’immobilier à surveiller en 2021

À l’aube de l’année 2021, nous sommes enthousiasmés par un certain nombre d’opportunités dans l’ensemble de notre univers d’investissement et avons des convictions dans un éventail de secteurs immobiliers qui sont soutenus par une demande solide des locataires et des vents favorables à la croissance structurelle.

Les propriétaires d’immobilier industriel sont très bien placés pour l’année à venir. Le secteur devrait continuer à bénéficier de l’accélération de la demande liée à l’e-commerce. Cela devrait étayer la poursuite de principes fondamentaux solides pour les centres de distribution logistique qui jouent un rôle essentiel dans la réalisation de l’achat de marchandises en ligne.

De plus, l’augmentation des investissements issus d’un éventail de secteurs consacrés à l’optimisation des chaînes d’approvisionnement devrait également soutenir les fondamentaux du secteur. Après des ruptures de stock généralisées au début de l’année 2020, la demande des clients pour une gamme de marchandises n’étant pas satisfaite, les entreprises d’un éventail de secteurs sont susceptibles d’investir du capital pour étayer leurs chaînes d’approvisionnement, ce qui devrait soutenir davantage la forte demande des locataires à court terme.

Le secteur résidentiel à louer (residential-for-rent, RfR), qui comprend les appartements, les logements individuels et les maisons préfabriquées, est également bien positionné pour 2021. Les actifs RfR ont été largement préservés des effets de la pandémie, car les locataires ont démontré une capacité durable à satisfaire leurs obligations de paiement de loyer avec le soutien des gouvernements. Puisque le logement est un besoin social fondamental, les actifs résidentiels sont intrinsèquement défensifs et ont tendance à générer des flux de trésorerie stables pendant les ralentissements économiques tels que la récession actuelle. Nous pensons que les rendements ajustés en fonction des risques actuellement offerts par le secteur sont très convaincants.

À l’avenir, la demande des locataires pour des actifs RfR détenus par des institutions devrait continuer à être étayée par la transition à long terme marquée de la propriété immobilière à l’hébergement en location. L’accessibilité financière au logement est un problème majeur pour les jeunes générations, lequel a été exacerbé par la pandémie, et l’aspiration à posséder un logement continue de diminuer à mesure que les priorités évoluent vers le mode de vie et les expériences.

La décentralisation est également susceptible d’avoir un impact important sur le secteur en 2021. Nous nous attendons à ce que les gens continuent à quitter les zones urbaines denses au profit des zones urbaines et suburbaines moins denses, au milieu de la tendance plus générale au travail, à la vie et aux loisirs locaux. Cela devrait soutenir les fondamentaux des logements individuels, des appartements et des maisons préfabriquées situés dans les petites villes, les périphéries et les banlieues, tandis que nous nous attendons généralement à ce que les fondamentaux des appartements situés dans les grands centres urbains se détériorent.

Cette thématique est également susceptible d’entraîner des taux de vacance plus élevés et une aggravation des niveaux de location pour les immeubles de bureaux de grande hauteur situés dans des centres urbains denses, et ceci au profit des immeubles de bureaux de banlieue et de périphérie urbaine de qualité supérieure, car les locataires recherchent de plus en plus des espaces de travail de haute qualité à des coûts d’occupation inférieurs, plus proches de l’endroit où vivent les travailleurs, dans les banlieues et les périphéries urbaines.

En outre, nous pensons que le secteur de la santé est sur le point d’offrir des rendements solides cette année civile. La pandémie a sans aucun doute renouvelé l’attention accordée aux systèmes de santé du monde entier, alors que les gouvernements tâchaient de contenir la propagation du virus et de traiter les personnes infectées, tout en investissant massivement dans le développement de vaccins, de traitements et de diagnostics dans le cadre de partenariats public-privé.

Nous pensons que les décideurs politiques se concentreront sur l’intégration d’autres imprévus dans leurs systèmes de santé et qu’ils sont susceptibles de se tourner vers le capital privé pour les aider à financer ces initiatives. Au cours des années à venir, cela offre une opportunité d’investissement énorme dans des actifs de soins de santé modernes conçus à cet effet, notamment les hôpitaux de soins intensifs, les établissements de soins ambulatoires et les immeubles de cabinets médicaux.

La quantité massive d’investissements dans la recherche et le développement pharmaceutiques en 2020, qui a abouti au développement de plusieurs vaccins efficaces contre le COVID-19, devrait également se poursuivre en 2021 et à moyen terme, et devrait étayer une demande solide au bénéfice les laboratoires de biotechnologie. Nous nous attendons également à ce que les changements démographiques en cours, tels que le vieillissement des populations, alimentent la demande des locataires en actifs dans l’ensemble du système de santé, en particulier les établissements de soins aux personnes âgées et les logements pour personnes âgées.

1 Rendement des dividendes sur 12 mois du FTSE EPRA/NAREIT Developed Index. Source : Factset au 1er janvier 2021.

2 Quartier central des affaires

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