La contribution totale du secteur de l’immobilier aux émissions mondiales de carbone n’a pas été entièrement quantifiée, ce qui pourrait potentiellement influencer la valorisation des sociétés cotées qui n’agissent pas pour mesurer les émissions et divulguer des programmes de modernisation.
Le caractère aléatoire des mesures de décarbonisation et l’imprécision potentielle de la valorisation des entreprises sont en partie dus au fait que les définitions du protocole du World Business Council for Sustainable Development Greenhouse Gas (GHG) ne se concrétisent pas de manière suffisamment claire.
Les fameuses émissions de carbone incorporé (émissions associées à tout, sauf à l’actif d’exploitation), moins évidentes que les émissions opérationnelles, pourraient finir par surprendre les investisseurs avec la sensibilisation des marchés ou le durcissement des directives des organismes de réglementation.
Pour obtenir une vue d’ensemble des risques et des opportunités, les investisseurs doivent examiner la manière dont les entreprises identifient, mesurent, traitent, réduisent, renouvellent et enrichissent leurs aspirations en matière de réduction des émissions de carbone et d’énergies renouvelables, plutôt que de se concentrer uniquement sur la façon dont elles exploitent leurs actifs.
Nous avons développé une méthodologie d’évaluation du carbone qui nous permet de positionner notre stratégie de manière appropriée malgré les vents contraires structurels liés à l’ESG. En intégrant une évaluation complète des émissions de carbone à notre processus d’investissement, nous sommes en mesure de valoriser les entreprises avec plus de précision et d’atténuer les risques et les coûts associés au carbone.
État du secteur
Selon le World Green Building Council (GBC), le secteur immobilier est l’un des plus grands émetteurs de carbone et représente environ un tiers des émissions mondiales. Malheureusement, le secteur ne dispose pas d’une approche normalisée pour tenir compte de l’ensemble des émissions de carbone incorporé liées aux programmes de modernisation.
Bien qu’il existe des sociétés immobilières cotées qui appliquent actuellement des normes de déclaration du carbone sophistiquées dans leurs rapports annuels de durabilité, le manque de divulgations essentielles à ce sujet dans certaines parties du secteur démontre qu’un élan collectif est nécessaire à mesure que l’industrie se dirige vers l’échéance de 2050 sur la neutralité carbone.
Ainsi, les divulgations sur le carbone incorporé seront cruciales pour mettre en évidence les activités émettrices du secteur qui étaient auparavant trop complexes à déclarer. Actuellement, comme le souligne le World GBC, le secteur de la construction envoie 13 % des matériaux livrés à un chantier de construction directement à des décharges sans jamais les utiliser. Le fait d’exiger des normes de déclaration plus sophistiquées permettra de débarrasser le secteur de ces inefficacités tandis que nous continuons à construire pour l’avenir.
En observant les émissions opérationnelles d’un actif, nous constatons qu’une grande partie de celles-ci proviennent des systèmes de chauffage et de refroidissement qui, dans de nombreux pays, génèrent de l’énergie à partir des combustibles fossiles. Pour contrer les émissions opérationnelles, de nombreuses entreprises investissent dans des installations et des équipements plus efficaces et, dans les régions où l’énergie est contrôlée, cherchent à obtenir les mégawatts nécessaires à partir de sources renouvelables.
À l’heure actuelle, les sociétés immobilières cotées de notre univers d’investissement progressent rapidement vers la « neutralité carbone », et les leaders du marché appliquent des normes de déclaration solides en partant du consensus général selon lequel il n’est plus envisageable de rester les bras croisés. Bien que les progrès soient clairs, il existe toujours un besoin de coordonner les efforts pour aligner le secteur immobilier sur l’Accord de Paris.
L’amélioration est en marche
La Directive relative à l’efficacité énergétique et la Directive sur la performance énergétique des bâtiments de l’UE fournissent un cadre solide pour atteindre ces objectifs, mais leur mise en œuvre ne devra pas être timorée.
Cependant, l’UE n’a toujours pas atteint ses objectifs d’efficacité énergétique opérationnelle pour 2020, car le parc immobilier européen n’est pas rénové dans la proportion et au degré nécessaires.
Afin d’aligner les émissions d’énergie sur les ambitions mondiales de neutralité carbone, la Commission européenne devra encourager les États membres à élaborer et à mettre en œuvre des stratégies énergétiques « presque zéro » allant plus loin que la directive du World GBC pour que tous les nouveaux bâtiments soient neutres en carbone d’ici 2030.
L’Agence internationale de l’énergie estime que les émissions directes de CO2 dans le bâtiment doivent diminuer de 50 % et que les émissions indirectes doivent baisser avec une réduction de 60 % des émissions de production d’électricité d’ici 2030 pour atteindre les objectifs de 2050. Ces efforts devraient permettre de voir les émissions du secteur du bâtiment chuter d’environ 6 % par an entre 2020 et 2030. À titre de comparaison, les émissions mondiales de CO2 du secteur énergétique ont diminué de 7 % pendant la pandémie1.
Bien que l’accent soit mis sur les nouveaux bâtiments de pointe qui obtiennent les certifications de durabilité les plus élevées, 70 % du parc immobilier actuel sera toujours présent en 2050 selon la société de services immobiliers Jones Lang LaSalle2. Cette surabondance de bâtiments anciens souligne la nécessité de réaffecter les espaces et d’entreprendre des rénovations conformes aux directives mondiales du World GBC. De plus, le carbone incorporé issu de la modernisation des bâtiments doit être mesuré et faire l’objet d’objectifs de réduction, et toutes les émissions résultant de ces travaux doivent être entièrement compensées.
Opportunité d’investissement
Nous estimons que l’alignement sur les critères ESG, notamment dans le cadre des efforts de neutralité carbone, améliorera les rendements à long terme des actionnaires, et permettra à nos clients de bénéficier des rendements ajustés au risque les plus attrayants au sein de notre univers d’investissement.
Notre méthodologie exclusive d’analyse du carbone permet une évaluation précise des émissions dans les domaines suivants : modernisation du portefeuille (avec les programmes de développement, de redéveloppement et de recyclage des capitaux des entreprises), approvisionnement en énergie renouvelable (achat d’énergie), programmes de compensation du carbone, carbone incorporé et production d’énergie renouvelable sur site.
Nous constatons déjà que les biens les plus éco-efficients attirent de plus en plus de locataires, ce qui, selon nous, n’est que le début d’un phénomène structurel solide qui durera des décennies.
Le récent rapport Beyond the Business Case du World GBC a révélé que l’activité de location de nouveaux immeubles de bureaux de classe A dans le centre de Londres, avec une note BREEAM « très bon » ou supérieure, enregistrait des loyers en moyenne 10 % plus élevés que pour les bâtiments non classés. Le taux de roulement des locations est également amélioré, avec des taux d’inoccupation inférieurs à 7 % - contre 20 % en moyenne - pour les bâtiments notés « très bons » 24 mois après leur achèvement3.
Il est de plus en plus évident qu’avec le poids accru du développement durable dans l’investissement immobilier, la valeur d’un actif, quel que soit son emplacement ou son type, sera affectée par l’obsolescence et la mise à l’écart des biens qui ne répondent pas aux normes de durabilité pour les locataires, les investisseurs et les législateurs.
Nous sommes convaincus que les bâtiments affichant de meilleures notes d’efficacité continueront de générer des loyers plus élevés, induiront généralement des coûts d’exploitation plus faibles et seront plus attrayants pour les locataires, ce qui, selon nous, stimulera les rendements sur le long terme.
- 2020 Global Status Report for Buildings and Construction
- The 10 Green Building Principles aiming to get real estate to Net Zero – JLL
- World GBC - Beyond the business case
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