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« La stabilisation du climat nécessitera des réductions conséquentes, rapides et soutenues des émissions de gaz à effet de serre, et l’atteinte de l’objectif d’émissions nettes de CO₂ égales à zéro. »
Cette phrase provient du dernier Rapport1 du Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (GIEC), publié en août 2021. Il brosse un tableau alarmant du réchauffement climatique et incite à des mesures rapides. Étant donné que le secteur immobilier mondial crée un tiers des émissions mondiales de gaz à effet de serre 2, il est crucial que les propriétaires d’actifs et les investisseurs adoptent une approche proactive pour réduire l’empreinte carbone des biens immobiliers dans lesquels nous vivons, travaillons et investissons.
Chez First Sentier Investors, l’équipe des Titres immobiliers mondiaux adopte une approche proactive de la décarbonation de notre portefeuille de sociétés d'investissement immobilier cotées (Real Estate Investment Trust, REIT) en fixant un objectif d’émissions nettes égales à zéro (neutralité carbone). Les actifs totaux du secteur des REIT sont évalués à plus de 2 000 milliards d’USD3 et, en tant que propriétaires de biens immobiliers parmi les plus importants au monde, ils ont un devoir de vigilance clair quant à la lutte contre le changement climatique.
Nous avons entrepris une analyse approfondie de notre portefeuille de REIT à l’aide de modèles sophistiqués, développés en interne, et nous allouons notre capital aux propriétaires de biens immobiliers qui s’engagent à réduire les émissions. De cette façon, nous pensons que les investisseurs immobiliers peuvent jouer un rôle important dans la lutte contre le changement climatique.
Trois voies vers un avenir à faible émission de carbone
Notre analyse de la neutralité carbone couvre cinq domaines :
1. Carbone au niveau opérationnel
2. Carbone intrinsèque
3. Génération d’énergie sur site
4. Approvisionnement en énergie renouvelable
5. Compensations carbone
Ci-dessous, nous abordons la façon dont chaque élément jouera un rôle dans l’atteinte de l’objectif de neutralité carbone pour le portefeuille.
Carbone au niveau opérationnel
Le carbone au niveau opérationnel provient de bâtiments achevés et est généré par des activités telles que l’éclairage, le refroidissement, le chauffage et le fonctionnement d’appareils.
Notre analyse du carbone au niveau opérationnel comprend des prévisions sur tous les biens immobiliers détenus en fonction des informations sur les sociétés et de nos propres hypothèses. Nous prévoyons des gains d’efficacité opérationnelle grâce au suivi de programmes d’investissements en développement, rénovation et entretien.
Afin de réduire les émissions de carbone au niveau opérationnel, la modernisation est essentielle. Plus un bâtiment est récent, plus il est efficace. En moyenne, un nouveau bâtiment est jusqu’à 55 % plus économe en carbone4.
Les propriétaires d’actifs disposent d’un certain nombre de leviers disponibles pour réduire leur empreinte carbone au niveau opérationnel :
– Remplacement : une démolition-reconstruction a généralement l’impact le plus important sur les émissions opérationnelles, car l’efficacité peut être intégrée dans la conception et l’utilisation des technologies les plus récentes. Cependant, le processus de construction génère effectivement plus de carbone intrinsèque (voir l’explication ci-dessous).
– Rénovation : conserver l’enveloppe extérieure d’un bâtiment, mais le rénover de manière poussée peut réduire les émissions associées à la démolition et la construction. Cependant, elle n’offre généralement pas la même étendue des travaux pour pouvoir intégrer l’efficacité d’une reconception et d’une reconstruction complètes.
– Modernisation : des améliorations permanentes telles que la révision complète des systèmes de CVC 5 (chauffage, ventilation et climatisation), le remplacement de l’éclairage ou l’installation de panneaux solaires peuvent réduire considérablement les émissions d’un bâtiment. Dans de nombreux cas, cela peut également être réalisé dans le cadre des budgets d’entretien des programmes d’investissement existants, que les propriétaires fixent à une moyenne de 5 % du loyer6.
Il existe deux choses dont les propriétaires ont besoin pour accomplir ces améliorations : l’accès au capital et l’accès à l’expertise en matière de construction écologique. Les investisseurs doivent être favorables à l’accès au capital, et le secteur immobilier doit continuer à inciter à l’accès à cette expertise pour réussir à décarboner le secteur.
1 https://www.ipcc.ch/2021/08/09/ar6-wg1-20210809-pr/
2 Source : World GBC - Advancing Net Zero – Asia Pacific Embodied Carbon Primer, sept. 2020
3 Source : FSI, août 2021
4 Source : FSI, août 2021
5 Chauffage, ventilation et climatisation
6 Source : FSI, août 2021
Carbone intrinsèque
Cela concerne principalement le début et la fin de vie des actifs, de la démolition à la construction, comme indiqué dans le Schéma 1 ci-dessous. Il s’agit d’une part essentielle du problème à résoudre quant au carbone : on estime que 74 % des émissions totales des nouveaux bâtiments entre 2020 et 2030 proviendront du carbone intrinsèque7.
Schéma 1. Cycle de vie du carbone intrinsèque
Dans notre analyse, nous prenons en compte le carbone intrinsèque de tout bâtiment, les hypothèses étant partagées en aval et amont de la chaîne d’approvisionnement. Les propriétaires comptabilisent également de plus en plus le coût pour l’environnement et incluent la production de carbone dans la planification de faisabilité de leurs projets.
Génération d’énergie sur site
Les bâtiments sont propices à la production d’énergie sur site, en particulier l’énergie solaire. Les coûts des cellules photovoltaïques ont chuté ces dernières années, et lorsque la surface d’un bâtiment a l’orientation qui convient, l’installation de systèmes de panneaux solaires peut générer des rendements financiers convaincants tout en réduisant les émissions.
Approvisionnement en énergie renouvelable
Les fournisseurs d’électricité au détail proposent des contrats négociés d’approvisionnement en énergie renouvelable de plus en plus sophistiqués avec de grands utilisateurs d’énergie tels que les propriétaires de REIT. En conséquence, les coûts relatifs ont chuté dans de nombreux pays et l’adoption des énergies renouvelables a augmenté parmi les propriétaires de bâtiments. Cette demande axée sur l’utilisateur provenant de clients importants du secteur de l’énergie entraîne des investissements importants dans la production d’énergie renouvelable à grande échelle.
Compensation carbone
L’hypothèse que les bâtiments éliminent complètement leurs émissions n’est pas réaliste, du moins à court terme. Dans un avenir idéal, les bâtiments entièrement électrifiés seront alimentés par un réseau d’énergie 100 % renouvelable.
Cependant, pour l’instant, les compensations carbone jouent un rôle important dans l’atteinte de la neutralité carbone. Les investissements dans des programmes de compensation carbone externalisés, tels que des projets de régénération des terres et des forêts, présentent des avantages importants à long terme pour l’environnement.
Certains propriétaires de biens immobiliers vont encore plus loin, en investissant directement dans des projets tels que la production d’énergie renouvelable, et en les intégrant dans leurs bilans.
Indépendamment de la manière dont ils choisissent leur compensation carbone, les propriétaires doivent s’assurer qu’ils comptabilisent de manière proactive les coûts environnementaux de leurs actifs de manière claire et transparente.
Ce qui va se passer
Alors que la population mondiale s’approche de 10 milliards d’habitants, le stock mondial de bâtiments devra probablement doubler en taille8. Cela signifie que le secteur immobilier a une responsabilité importante dans la réduction des émissions de gaz à effet de serre, mais cela signifie également qu’il bénéficie d’une énorme opportunité.
La prise en compte de l’investissement responsable a été pleinement intégrée à notre processus d’investissement depuis plus d’une décennie. Nous prenons notre rôle de dépositaire très au sérieux et chercherons à influencer les résultats environnementaux, sociaux et de gouvernance partout où nous le pourrons.
Aujourd’hui, la décarbonation est le défi le plus urgent et le plus important auquel nous devons faire face en tant qu’investisseurs. En comprenant l’impact de notre portefeuille sur le climat et en nous engageant auprès des propriétaires de REIT pour favoriser un changement positif, nous sommes persuadés de pouvoir faire bouger les choses.
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