Dem Immobiliensektor steht die Abrechnung in puncto Emissionen noch bevor

In welchem Ausmaß der Immobilienwertpapiersektor an den weltweiten Kohlenstoffemissionen überhaupt beteiligt ist, wurde bisher noch nicht vollständig beziffert. Das könnte sich möglicherweise auf die Bewertung börsennotierter Unternehmen aus dem Sektor auswirken, die nicht zur Messung und Offenlegung der Emissionen aus Modernisierungsprogrammen übergehen.

Diese mangelnde Messung und potenzielle Fehlbewertung von Unternehmen ist zum Teil darauf zurückzuführen, dass sich die Definitionen des Treibhausgas-Protokolls des Weltwirtschaftsrats für nachhaltige Entwicklung (WBCSD) nicht gut genug umsetzen lassen.

Es sind die so genannten eingebetteten, also implizit mitenthaltenen Kohlenstoffemissionen (mit allem außer den Emissionen durch die Betriebsanlagen) – und nicht die offensichtlicheren aus dem Betrieb entstehenden Kohlenstoffemissionen – die Anleger letzten Endes überraschen könnten, da ein stärkeres Bewusstsein der Markt- oder Regulierungsbehörden strengere Richtlinien hervorbringen könnte.

Um das Gesamtbild der Risiken und Chancen zu erfassen, müssen Anleger nicht nur darauf achten, wie Unternehmen ihre Anlagen betreiben, sondern auch, wie sie ihre Kohlenstoffreduzierung und ihre Bemühungen um erneuerbare Energien identifizieren, messen, handhaben, reduzieren, erneuern und ergänzen.

Wir haben eine Methode zur Ermittlung der Kohlenstoffbilanz entwickelt, anhand derer wir unsere Strategie angesichts der strukturellen ESG-Rückenwinde angemessen positionieren können. Durch die Einbindung umfassender Kohlenstoffemissionsbewertungen in unseren Anlageprozess können wir Unternehmen präziser bewerten und Risiken und damit verbundene Kohlenstoffkosten verringern. 

Laut dem World Green Building Council (GBC) ist der Immobiliensektor einer der vergleichsweise größten Kohlenstoffemittenten und macht rund ein Drittel der globalen Emissionen aus. Leider verfügt der Sektor nicht über eine standardisierte Methode zur Erfassung des gesamten Ausmaßes der Kohlenstoffemissionen, die von eingebettettem oder „enthaltenem“ Kohlenstoff in Verbindung mit Modernisierungsprogrammen produziert werden.

Wenngleich es börsennotierte Unternehmen gibt, die derzeit in ihren jährlichen Nachhaltigkeitsberichten fortschrittliche Standards zur Kohlenstoffberichterstattung aufweisen, hat der Mangel an wesentlichen Offenlegungen in weiten Teilen des Sektors die Notwendigkeit eines kollektiveren Vorstoßes verdeutlicht, damit der Sektor bis 2050 das Netto-Null-Emissionsziel erreicht. 

Die Offenlegung eingebetteter Kohlenstoffemissionen ist beispielsweise entscheidend, um diejenigen Emissionstätigkeiten des Sektors zu demonstrieren, die bisher zu schwer anzugeben waren. Das World GBC stellt heraus, dass die Baubranche derzeit 13 % der an eine Baustelle gelieferten Materialien direkt auf die Mülldeponie schickt, ohne dass sie jemals verwendet würden. Der Ruf nach fortschrittlicheren Berichterstattungsstandards wird dazu beitragen, die Branche solcher Ineffizienzen zu entledigen, während wir für die Zukunft bauen.

Was die aus dem Betrieb entstehenden Emissionen einer Liegenschaft angeht, so stammt ein Großteil davon aus Heiz- und Kühlsystemen, die in vielen Ländern Energie aus fossilen Brennstoffen umwandeln. Um betrieblichen Emissionen entgegenzuwirken, investieren viele Unternehmen in effizientere Sachanlagen und versuchen da, wo die Energie kontrolliert wird, die erforderlichen Megawattstunden aus erneuerbaren Quellen zu beziehen. 

Derzeit machen börsennotierte Unternehmen in unserem Anlageuniversum gute Fortschritte hin zu Netto-Null, und die Marktführer weisen robuste Berichterstattungsstandards auf sowie einen allgemeinen Konsens, dass Nichtstun keine Option mehr ist. Es geht zwar eindeutig voran, doch die Notwendigkeit eines abgestimmten Vorgehens, um den Immobiliensektor mit dem Pariser Abkommen in Einklang zu bringen, besteht weiter.

Die EU-Energieeffizienzrichtlinie und die Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden bieten einen soliden Rahmen, um diese Ziele zu erreichen. Damit das geschieht, benötigen wir jedoch eine strikte Umsetzung.

Die EU verfehlt allerdings nach wie vor ihre betrieblichen Energieeffizienzziele, weil der europäische Gebäudebestand nicht mit der für das Erreichen der Ziele erforderlichen Geschwindigkeit und nicht im nötigen Umfang renoviert wird.

Um die Energieemissionen wieder mit den fortschreitenden weltweiten Netto-Null-Bestrebungen in Einklang zu bringen, muss die Europäische Kommission Mitgliedstaaten zur Entwicklung und Umsetzung von Niedrigenergiestrategien anhalten, die über die GBC-Richtlinie hinausgehen, damit alle neuen Gebäude bis 2030 CO2-neutral sind. 

Die Internationale Energieagentur schätzt, dass die direkten Kohlenstoffemissionen von Gebäuden bis 2030 um 50 % verringert werden und die indirekten Emissionen des Bausektors durch eine Reduzierung von 60 % der Emissionen aus der Energieerzeugung zurückgehen müssten, um die Ziele bis 2050 zu erreichen. Diese Bemühungen müssten zwischen 2020 und 2030 zu einem Rückgang der Bausektoremissionen um ca. 6 % pro Jahr führen. Zum Vergleich sanken die weltweiten Kohlenstoffemissionen des Energiesektors während der Pandemie um 7 %¹.

Während neue, modernste Gebäude mit den höchsten Nachhaltigkeitszertifikationen zwar viel Aufmerksamkeit auf sich ziehen, so werden laut dem Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle jedoch 70 % des heutigen Baubestands das Jahr 2050 überdauern.²  Dieser prognostizierte Überschuss an Baubestand unterstreicht die Notwendigkeit der Umwidmung von Flächen, der Nachrüstung älterer Gebäude und der Sanierung gemäß den GBC-Richtlinien. Hinzu kommt, dass die eingebetteten Kohlenstoffemissionen aus der Gebäudemodernisierung gemessen, angestrebte Senkungen festgelegt und alle sich daraus ergebenden Emissionen vollständig ausgeglichen werden müssten.

Wir glauben, dass eine Ausrichtung an ESG-Faktoren, insbesondere den Netto-Null-Bemühungen, tatsächlich die langfristigen Aktionärsrenditen verbessern wird und unseren Kunden Zugang zu den attraktivsten risikogewichteten Renditen innerhalb unseres Anlageuniversums bietet.

Unsere eigene Kohlenstoffanalysemethode ermöglicht die präzise Bewertung von Kohlenstoffemissionen aus den folgenden Bereichen: Portfoliomodernisierung (einschließlich Entwicklungs-, Sanierungs- und Kapitalrückflussprogrammen von Unternehmen), Beschaffung erneuerbarer Energie (Energiezukäufe), Klimaschutzprogramme, eingebettete Kohlenstoffemissionen und Erzeugung erneuerbarer Energien vor Ort.

Wir verfolgen bereits, wie grünere Vermögenswerte eine höhere Mieternachfrage anziehen, was unserer Ansicht nach erst der Anfang eines starken strukturellen Themas sein wird, das uns noch Jahrzehnte begleiten wird. 

Der jüngste „Beyond the Business Case“-Bericht des GBC stellte fest, dass die Leasing-Aktivität für neue energieeffiziente Bürogebäude in der Londoner Innenstadt, die ein BREEAM-Rating von „sehr gut“ oder höher erhalten haben, durchschnittlich 10 % höhere Mieten erzielten als Gebäude ohne Rating. Die so genannte Leasing-„Geschwindigkeit“ verbesserte sich ebenfalls: 24 Monate nach Fertigstellung wiesen als „sehr gut“ bewertete Gebäude Leerstandsquoten von 7 % gegenüber 20 % bei anderen auf.³

Es wird zunehmend klarer, dass angesichts der rapiden Expansion der Nachhaltigkeit in Immobilienanlagen der Wert Ihrer Liegenschaft – ungeachtet des Standorts oder Typs – von der zunehmenden Überalterung oder dem drohenden Scheitern der Immobiliennutzung beeinflusst wird, wenn sie nicht den Nachhaltigkeitsstandards der Nutzer, der Anleger und der Gesetzgebung entspricht.

Wir glauben, dass Gebäude mit besserer Effizienzeinstufung weiterhin höhere Mieten erzielen werden, üblicherweise niedrigere Betriebskosten aufweisen und attraktiver für Mieter sein werden, was unserer Ansicht nach die Wertentwicklung weiterhin auf lange Sicht antreiben wird.

1. 2020 Global Status Report for Buildings and Construction
2. 10 Grundregeln für „grüne“ Gebäude zum Erreichen der Netto-Null – JLL
3. World GBC – Über den Geschäftsfall hinaus